История одного fit-out проекта

Всего в двух минутах ходьбы от станции метро «Белорусская», раскинулся бизнес комплекс класса «А» - «Белые Сады». Выполненный в современном стиле и представляющий собой архитектурное решение из двух зданий, соединенных стеклянной аркадой, бизнес-центр заслуженно привлекает пристальное внимание самых разных арендаторов. Свое место в комплексе уже нашли известные российские и зарубежные компании, такие как Dentons, Baker&McKenzie, Avito, Baring Vostok Capital Partners, Mitsubishi и другие.

Журнал «Административный директор» решил рассказать своим читателям о том, как сегодня живет этот бизнес-центр, в 2014 году ставший обладателем премии Commercial Real Estate Moscow Awards 2014 в номинации «Лучший бизнес-центр класса А». С этим вопросом мы обратились в его управляющую компанию Millhouse, побывали в «Белых Садах» на экскурсии и своими глазами увидели не только сданные в эксплуатацию и уже обжитые помещения комплекса, но и недоступные простым обывателям места – помещения, которые только готовятся к сдаче.

Как рассказала редакции директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse Елена Малиновкая: «Еще некоторое время назад при выборе помещения для офиса арендаторы в основном руководствовались следующими правилами: удобное месторасположение и для сотрудников, и для руководства компании, развитая инфраструктура и престижный район, что являлось немаловажным инструментом повышения имиджа компании в глазах клиентов и партнеров».

Второстепенные по тем временам вопросы, такие как отделка офисных помещений, инженерные коммуникации, обеспечение безопасности и защиты от угрозы пожара, арендаторы могли решать самостоятельно и практически всегда свой счет, привлекая подрядчиков и партнеров на свое усмотрение. В рамках тех возможностей, которые предоставляло арендованное помещение, офис и доводился «до ума». Зачастую результат оставлял желать лучшего – норм, на которые ориентировались бы арендодатели, на том момент просто не существовало, поэтому многие аспекты в эксплуатации помещения были не продуманы.

Но в последние два года в условиях нестабильной ситуации на рынке коммерческой недвижимости ситуация на московском рынке начала в корне меняться: бизнес недвижимость вступила в эру fit-out проектов.

Врез:

Fit-out – комплекс мер по проектированию, строительству, отделке и инженерному оснащению внутренних помещений, когда арендодатель готовит и предлагает к сдаче уже отделанные офисные помещения. Эта практика ведется в Европе уже более восьми лет.

Компания Millhouse быстро осознала, что популярность офисов с готовой качественной отделкой растет, и у арендаторов стремительно расширяется список требований к бизнес-центрам, особенно класса «А», и начала практиковать fit-out на двух своих объектах.

Как же привлечь внимание потенциальных арендаторов к довольно новому для них явлению? Руководством компании было принято решение отремонтировать один из этажей бизнес-центра «Белые Сады», сделать там стандартную планировку с набором необходимых функций и использовать его как демонстрационный объект до момента сдачи в аренду таким образом, любой клиент сможет лично убедиться в преимуществах грамотно отделанного помещения.

В одном из офисных блоков этого отремонтированного этажа нам и посчастливилось побывать. Блок площадью 330 квадратных метров расположился на втором этаже бизнес-центра и полностью готов перейти в руки арендатора.

К разработке дизайн-проекта помещений этой зоны компания привлекла именитого автора – основателя архитектурного бюро OFFICEPROJECT, члена жюри Премии Best Office Awards, архитектора Дениса Лобанова. За свои архитектурно-планировочные решения Денис был признан лучшим архитектором города Москвы в 2014 году. Разработка дизайн-проекта: концепция, планировка, материалы, цветовая гамма шла несколько месяцев. При выборе материалов проектная группа руководствовалась прежде всего их долговечностью, ведь fit-out подход предполагает не только универсальность решений, но и максимальный срок эксплуатации: арендодателям интересны проекты, которые могут переходить от арендатора к арендатору и не требовать существенных ремонтных и инженерных корректировок. Цветовая же гамма подбиралась нейтральная и практичная: многие компании предпочитают яркие и даже кричащие цвета, поэтому наличие базовых оттенков позволяет им быстро корректировать цвета на свое усмотрение.

На основе утвержденного архитектурно-планировочного решения и детального рабочего проекта строительная компанияx, в свою очередь, разработала проект инженерного оснащения офисного помещения и смогла перейти к непосредственной реализации проекта.

Елена особенно отметила тот момент, что залогом успешной реализации данного проекта стали три основных элемента:

- тесное взаимодействие заказчика и подрядчика на ежедневной основе,

- своевременная оплата качественно проведенных работ,

- постоянный контроль за течением проекта со стороны главного архитектора, осуществляющего авторский надзор за строительством и его способность принимать ответственные решения по каждому спорному моменту.

Успех в деталях

Что же отличает fit-out помещения в бизнес комплексе «Белые Сады» от других подобных офисных помещений?

Прежде всего – внимание к проблемным зонам и продуманные решения таковых. Например, если говорить о самом здании – оно достаточно широкое, и большая часть помещений сосредоточена в северной и восточной частях здания, в которых даже в дневные часы не хватает естественного освещения. Поэтому в основу архитектурного решения данных помещений легли стеклянные перегородки от пола до потолка: данный прием визуально расширяет пространство, повышает высоту потолков и, как следствие, снабжает помещение дополнительными источниками дневного света.

Зона ресепшена была предусмотрена еще в дизайн-проекте, поэтому все необходимые инженерные коммуникации были проведены к предполагаемому месту стойки заранее, во время ремонта. А рядом с зоной ресепшена разместилась переговорная комната: место для ее расположения также было выбрано не просто так. Благодаря такому расположению, секретарь имеет возможность провожать посетителей прямо в комнату переговоров, минуя внутреннюю часть офисного пространства. Во многих современных офисах планировка этого не позволяет - чтобы провести гостей в переговорную комнату необходимо проходить через рабочие места сотрудников, что является не совсем удобным и корректным моментом.

Создатели проекта выделили в отдельное помещение принтерно-ксероксную комнату. Еще одна деталь, которая стороннему человеку может показаться малозначительной,  но профессионалы понимают, что от любой крупной оргтехники идет значительное тепловыделение, поэтому планировкой заранее предусмотрено отделение данной зоны от основного помещения.

Одним из ключей к успеху fit-out офиса является гибкость планировочных решений. Так, в «Белых Садах»  архитектором предусмотрено два кабинета, предназначенные руководителям компании, но эти кабинеты простейшим образом переделываются в комнаты переговоров: арендатор сам волен принимать решение, что ему необходимо на данный момент. По тому же принципу спроектировано техническое подсобное помещение, оно также способное принять на себя функцию архива.  

Создатели не обошли вниманием и главный центр притяжения офисных сотрудников – кухонное помещение: сегодня арендаторы не гонятся за огромными нефункциональными помещениями, наиболее оптимальный вариант – небольшая кухонная зона со всеми необходимыми инженерными коммуникациями.

Грамотное планирование пространства позволяет арендодателю заботится не только о том, что необходимо предоставить арендатору, но и о том, что необходимо оставить на его усмотрение. В данном случае речь идет о серверной комнате. Именно это помещение команда создателей нового офиса сознательно оставила не оборудованной, о чем арендаторы, разумеется, предупреждаются заранее. И на это есть причина. Дело в том, что требования IT департаментов компаний-арендаторов настолько различаются, что просто не представляется возможным найти и предложить некое унифицированное решение, удовлетворяющее любые потребности. Поэтому, было решено вывести все кабели от предполагаемых рабочих мест в офисном помещении, пронумеровать их и предоставить арендатору кабельный журнал, а тот в свою очередь, самостоятельно оборудует серверную по всем техническим требованиям, принятым в компании. По этой же причине и система пожаротушения серверной предусмотрена стандартная, соответствующая нормам Российской Федерации, то есть водяная. По своему желанию арендаторы вольны оборудовать помещения дополнительными системами – такими, как порошковые и газовые.

В конце экскурсии мы получили возможность посетить и уже обжитый арендатором fit-out офис. Рекламное агентство, уютно расположившееся на одном из верхних этажей бизнес-центра, совсем не произвело на нас впечатление универсального или безликого. В этом и скрывается преимущество fit-out: возможность адаптировать готовое помещение под нужды любой компании. Агентство получило в свое распоряжение отделанное офисное помещение, в котором инженерные коммуникации были проложены таким образом, что позволяли произвести любые изменения в планировке. В течение буквально 2-3 недель арендаторы оборудовали это помещение передвижными перегородками. Данное решение  позволяет им легко менять назначение помещений, скажем, делать из одной большой переговорной комнаты три маленьких, а с помощью элементов брендинга, которые переносятся на поверхности перегородок посредством пленки, они придали своему офису индивидуальность и яркость.

Покидая гостеприимные «Белые Сады» мы ненадолго задержались в лобби комплекса. Наше внимание привлекли интересные современные арт-объекты и картины, украшающие помещение. Представители управляющей компании здания пояснили, что все произведения, представленные в лобби – это подлинные фотографии и картины современных авторов. Более того, данные предметы искусства призваны не только выполнять функцию декора, но и в некоторых случаях скрывать неказистые, но необходимые инженерные двери и конструкции. Ну а гости и сотрудники бизнес комплекса получают истинное удовольствие от возможности прикоснуться к прекрасному в самый обычный будний день.

Елена Трунова

Журнал "Административный директор". Выпуск 1 (февраль-март 2016)